Mitgliedschaft

Auch zu Spanien bieten wir im Rahmen einer Mitgliedschaft Beratung durch Rechtsanwälte und aktuelle Informationen über unsere Mitgliederzeitschrift AUSLANDSIMMOBILIEN an.
Sie haben damit für einen sehr günstigen jährlichen Mitgliedsbeitrag von 165 Euro die Möglichkeit, Unterlagen überprüfen und sich zum Thema Immobilien in Spanien beraten und informieren zu lassen. Die Beratung erfolgt meist telefonisch oder schriftlich, gerne auch in unserem Büro in Freiburg, wenn Sie dies wünschen.
Mit einer Mitgliedschaft sind Sie, Ihr Geld und Ihre Immobilie auf der sicheren Seite.

Publikationen

Hinzu kommen verschiedene Publikationen, die Sie über unseren Informations-Shop anfordern können:

• Spanienimmobilien erwerben, besitzen und vererben,
• Irgendwo im Süden, wo es warm ist … Vorruhestand und Ruhestand im Süden.
• Das spanische Wohnungseigentumsgesetz in Spanisch und deutscher Übersetzung,

• Formular privatschriftlicher Kaufvertrag in spanischer und deutscher Sprache (zur Zeit nicht erhältlich).

Kurz-Information über Immobilien in Spanien

Überblick

Spanien ist und bleibt unbestrittenermaßen das Land, in dem Deutsche mehr als in anderen Ländern Ferienimmobilien gekauft haben, auch wenn das Interesse in den letzten Jahren aus verschiedenen Gründen stark nachgelassen hat. Die meisten Interessenten suchen Sonne, Strand und Meer. Außerdem ist die Verkehrsinfrastruktur (Flugmöglichkeiten) so gut ausgebaut, dass auf den größeren Inseln und auch auf dem Festland Kurzurlaube problemlos möglich sind. Ein billiges Land ist aber Spanien nicht mehr, sowohl in Bezug auf die Lebenshaltungskosten als auch in Bezug auf Immobilien (trotz der Preisrückgänge).

Lange Rezession

Spanien befindet sich in großen wirtschaftlichen Schwierigkeiten. Geht es der Bauwirtschaft nicht gut, geht es auch dem Arbeitsmarkt nicht gut, knapp 20 % beträgt die Arbeitslosigkeit. Dies ist die höchste Quote innerhalb der EU. Dabei ist noch zu befürchten, dass sie weiter ansteigen wird.
Man mag die zurückliegenden Jahre als goldene Ära nicht nur der spanischen Immobilienbranche und der spanischen Volkswirtschaft insgesamt bezeichnen, für die Zukunft wird man aber wohl mit dem Gegenteil davon rechnen müssen. Viel wird davon abhängen, ob der Reisemarkt ein stabiler Faktor bleibt.

Ferienimmobilienmarkt

Seit Jahren waren Spanier selbst als Käufer aktiv. Und deren Nachfrage ist stark zurückgegangen. Auch gibt es keine gesteigerte ausländische Nachfrage, die dies ausgleichen könnte. Vielmehr hat auch das Interesse aus dem Ausland in den letzten Jahren stark abgenommen, so dass es nun eindeutig einen Käufermarkt gibt. Ansonsten gilt eben auch für den Ferienimmobilienbereich, dass viel zu viel gebaut wurde.
Eine Lösung für das Problem der vielen leerstehenden Neubauten und halbfertigen Immobilien ist nicht in Sicht, so daß die Krise allein schon aus diesem Grunde fortdauern wird. Die Immobilienkrise geht weiter, Kaufinteressenten können sich viel Zeit lassen und feilschen.

Unklar: Küstengesetz und Rechte und Pflichten

Die spanischen Vorschriften für den Küstenschutz sind sehr umfangreich. Nichtsdestoweniger oder gerade deshalb gibt es Probleme, wenn die Vorschriften angewendet werden. Da das Küstengesetz und andere Vorschriften aus den achtziger und früheren Jahren stammen, würde man als Jurist daraus schließen, dass die wichtigsten rechtlichen Probleme zumindest erkannt und von der Rechtsprechung oder durch Gesetzesänderungen gelöst worden sind. Doch ein solcher Eindruck würde trügen, weil diese Küstenschutz-Vorschriften in Spanien entweder nur halbherzig oder gar nicht umgesetzt worden sind.
In letzter Zeit gab es nun verstärkt Abrißmaßnahmen und Enteignungen, so daß jeder Kaufinteressent immer dieses Küstenschutzgesetz im Auge haben sollte. Trotz diplomatischer Bemühungen und der Einschaltung des EU-Parlamentes ist es nicht gelungen, Spanien zu einem Überdenken dieses Gesetzes und dessen Handhabung zu veranlassen.

Spanische Banken ohne Staatshilfe

Die eigentliche Gefahr geht nicht von den Subprime-Papieren aus, die sich bei spanischen Banken nicht in größerem Ausmaß befinden, auch konzentrierten sich die Banken auf das Massengeschäft und nicht auf das Investmentbanking. Aber es gibt ein anderes Problem, dessen Ausmaß nicht genau eingeschätzt werden kann, nämlich die Wohnimmobilienkredite. Die Frage ist: wie hoch wird die Ausfallquote sein? Teilweise wurden Immobilien zu 100 Prozent finanziert.
Es ist von über einer Million leerstehender Neubauwohnungen die Rede, die noch alle verkauft werden müssen. Teilweise werden diese von den Banken verramscht, die diese von notleidenden Bauträgern übernommen haben.

Bitte beachten:

1. Die gesetzlichen Vorschriften für den Immobilienerwerb und -besitz sind auch innerhalb der EU weiterhin unterschiedlich, es erfolgte keine Anpassung, auch nicht bei den damit zusammenhängenden Steuern.

2. Die Erwerbsvorschriften gelten sowohl für das Festland als auch für die Inseln. Ein Kaufvertrag über eine Immobilie und der Eigentumsübergang ist in Spanien auch ohne notarielle Beurkundung rechtlich zulässig und bindend. Verträge (contratos) auf einem normalen Blatt Papier (einem Schmierzettel) sind rechtlich verbindlich. Sie haben aus diesem Vertrag alle Rechte, aber auch alle Pflichten. Bei derartigen Verträgen zählt nicht nur die Überschrift, z. B. Option oder Vorvertrag, sondern vor allem auch der Inhalt. Achten Sie also genau darauf, was im Vertrag steht. Nehmen Sie alle für Sie wichtigen Gesichtspunkte und Zusicherungen des Verkäufers in diesen Vertrag auf.

3. Überprüfen Sie das spanische Register (registro de la propiedad) vor Abschluß des privatschriftlichen Vertrages, da dieser Vertrag – siehe oben – verbindlich ist und meist schon eine Anzahlung geleistet werden muß. Lassen Sie sich nicht damit abspeisen, dass dies der Notar schon noch tun werde. Dann kann es schon zu spät sein. Lassen Sie sich vom Verkäufer einen aktuellen Registerauszug (nota simple) geben, aus dem sich ergibt, wer zur Zeit als Eigentümer eingetragen ist und ob das Grundstück mit einer Hypothek oder in sonstiger Weise mit Rechten Dritter belastet ist. Kurz vor Abschluß des Notarvertrages (abgekürzt escritura) soll der Notar dann nochmals das Register überprüfen. Auch darauf sollten Sie auf keinen Fall verzichten. Lassen Sie die Unterlagen von der DSA überprüfen.

4. Lassen Sie sich auch folgende Unterlagen vorlegen:
Baugenehmigung, auch bei Altbauten; falls das Haus oder die Wohnung noch nicht im Register erwähnt sein sollte, ist dies um so wichtiger.
Steuerbescheide und Nachweise, dass der Eigentümer mit der Bezahlung von Steuern und Abgaben auf dem Laufenden ist.
Bei Eigentumswohnungen: die Statuten (“los estatutos”) der Eigentümergemeinschaft (“comunidad”) und den Nachweis, dass bei der Verwaltung keine Schulden bestehen.
Bei Neubauten: achten Sie darauf, dass Sie nur nach Baufortschritt bezahlen und Ihre Zahlungen auch abgesichert sind, entweder durch eine den gesetzlichen Vorschriften entsprechende Bankbürgschaft oder Versicherungspolice. Vereinbaren Sie, dass Sie auch noch nach der Abnahme vom Kaufpreis 5 % für die Beseitigung von eventuellen Mängeln zurückbehalten dürfen.

5. Achten Sie darauf, dass möglichst bald ein Notarvertrag abgeschlossen wird. Andernfalls besteht das Risiko, dass die Immobilie ein zweites Mal verkauft oder mit einer Hypothek belastet wird. Mit der Eintragung sind Sie gegenüber dem gutgläubigen Erwerb durch andere Personen geschützt.

6. Bei Besichtigungsflügen sollten Sie nicht nur ein Objekt besichtigen, sondern die Gelegenheit nutzen, sich vor Ort über mehrere Objekte zu informieren. Besonders vorsichtig sollte man sein, wenn mit Prominenz geworben wird. Der angebliche Wertzuwachs wird oftmals als Werbeargument benutzt, obwohl es dafür keinerlei Garantie gibt. Im übrigen bedeutet die Beherrschung der deutschen Sprache nicht automatisch, dass die betreffende Person vertrauenswürdig ist, d. h. es sind oftmals nicht Spanier, sondern Deutsche, die ihre eigenen Landsleute übervorteilen.

7. Grundstücksgröße: Gerade in den Fällen, in denen größere Flächen gekauft werden, ist es notwendig zu überprüfen, ob die vom Verkäufer angegebene Größe auch zutrifft. Fragen Sie die Nachbarn, ob diese mit dem vom Verkäufer angegebenen Grenzverlauf einverstanden sind oder den Grenzverlauf bestreiten. Sonstige Zusicherungen, die der Verkäufer dem Käufer macht, sollten ebenfalls im Vertrag enthalten sein. Mündliche Zusagen sind kaum etwas wert, da sie im Streitfall kaum in der Lage sein werden, diese mündlichen Zusagen oder Vereinbarungen nachzuweisen.

8. Küstengesetz: seit vielen Jahren gibt es in Spanien das Küstengesetz (ley de costas), das für einige Unruhe gesorgt hat. Man hatte festgestellt, dass die Küsten zugebaut worden sind und auch der Zugang zum Meer nicht überall für die Öffentlichkeit gewährleistet ist. Nunmehr gibt es drei Schutzzonen. Wenn Sie also direkt am Meer bauen oder kaufen, sollten Sie sich erkundigen, ob nicht Verstöße gegen das Küstengesetz oder Einschränkungen durch das Küstengesetz vorliegen. Und es gibt das valencianische Landerschließungsgesetz – LRAU, das unseriösen Unternehmen im Zusammenwirken mit unfähigen oder willfährigen Behörden die Möglichkeit verschafft hat, Eigentümer ganz oder teilweise zu enteignen oder den betroffenen Eigentümern Kosten aufzuzwingen. Auch das neue Gesetz ist nicht gerade eigentümerfreundlich.

9. Die Grunderwerbsteuer (abgekürzt ITP, impuesto sobre transmisiones patrimoniales) beträgt 6 oder 7 % je nach Region. Wenn Sie vom Unternehmer kaufen, fällt 7 % Mehrwertsteuer (IVA oder impuesto sobre valor añadido) an (davon abweichend auf den Kanarischen Inseln 5 % Erwerbsteuer), hinzu kommt je nach Vereinbarung Wertzuwachssteuer (plus valia).

10. Im notariellen Vertrag wird ein niedrigerer Kaufpreis angegeben als tatsächlich vereinbart, um Steuern zu sparen. Dies ist in Spanien üblich, Sie können diese Gepflogenheit übernehmen. Allerdings dürfen Sie nicht allzu forsch sein, damit keine Nachversteuerung stattfindet, die Sie teurer zu stehen kommt, als wenn Sie von Anfang an den tatsächlichen Kaufpreis angegeben hätten. Lassen Sie sich vom Notar oder einem anderen Fachmann sagen, was geht oder nicht geht.