Mitgliedschaft

Auch zu Spanien bieten wir im Rahmen einer Mitgliedschaft Beratung durch Rechtsanwälte und aktuelle Informationen über unsere Mitgliederzeitschrift AUSLANDSIMMOBILIEN an.
Sie haben damit für einen sehr günstigen jährlichen Mitgliedsbeitrag von 185 Euro die Möglichkeit, Unterlagen überprüfen und sich zum Thema Immobilien in Spanien anwaltlich beraten und informieren zu lassen. Die Beratung erfolgt meist telefonisch oder schriftlich, gerne auch in unserem Büro in Freiburg, wenn Sie dies wünschen.
Mit einer Mitgliedschaft sind Sie, Ihr Geld und Ihre Immobilie auf der sicheren Seite.

Publikationen

Hinzu kommen verschiedene Publikationen, die Sie über unseren Informations-Shop anfordern können:

• Spanienimmobilien erwerben, besitzen und vererben,
• Irgendwo im Süden, wo es warm ist … Vorruhestand und Ruhestand im Süden.
• Das spanische Wohnungseigentumsgesetz in Spanisch und deutscher Übersetzung,

• Formular privatschriftlicher Kaufvertrag in spanischer und deutscher Sprache (zur Zeit nicht erhältlich).

Kurz-Information über Immobilien in Spanien

Überblick

Spanien ist und bleibt unbestrittenermaßen das Land, in dem Deutsche mehr als in anderen Ländern Ferienimmobilien gekauft haben, auch wenn das Interesse in den letzten Jahren aus verschiedenen Gründen stark nachgelassen hat. Die meisten Interessenten suchen Sonne, Strand und Meer und finden dies auch zweifelsohne vor (wobei Spanien noch viele andere interessante Möglichkeiten bietet, die aber meist nicht wahrgenommen werden). Außerdem ist die Verkehrsinfrastruktur (Flugmöglichkeiten) so gut ausgebaut, dass auf den größeren Inseln und auch auf dem Festland Kurzurlaube problemlos möglich sind. Ein billiges Land ist Spanien nicht mehr, aber weiterhin un lugar para vivir (ein Platz zum Leben).

Wirtschaftliche Probleme: La crisis

Spanien befindet sich in großen wirtschaftlichen Schwierigkeiten. Geht es insbesondere der Bauwirtschaft nicht gut, geht es auch dem Arbeitsmarkt nicht gut, über 20 % beträgt die Arbeitslosigkeit, bei den jüngeren Jahrgängen circa 50 %. Dies ist die höchste Quote innerhalb der EU. Hinzu kommt die Banken- und Staatsschuldenkrise, von der Spanien besonders betroffen ist.
Man mag die Jahre bis 2008 als goldene Ära nicht nur der spanischen Immobilienbranche sondern der spanischen Volkswirtschaft insgesamt bezeichnen, zur Zeit ist aber gerade das Gegenteil der Fall.
Viel wird davon abhängen, ob der Reisemarkt ein stabiler Faktor bleibt, die Immobilienhalden abgebaut werden können und sich der spanische Staat refinanzieren kann. Und nicht zuletzt müssen durchgreifende Strukturreformen gelingen, auf dem Arbeitsmarkt, im öffentlichen Dienst, eine Liberalisierung bei verschiedenen Berufen und eine Privatisierung öffentlicher Unternehmen, eine durchgreifende Bekämpfung der Steuerhinterziehung und der Korruption. Es muß sich erst noch zeigen, ob die Bemühungen der neuen Regierung unter Ministerpräsident Rajoy erfolgreich sind. Die Talsohle scheint noch nicht erreicht.

Ferienimmobilienmarkt

Seit Jahren waren Spanier selbst als Käufer aktiv. Und deren Nachfrage ist stark zurückgegangen. Auch gibt es keine gesteigerte ausländische Nachfrage, die dies ausgleichen könnte. Gerade die größten ausländischen Gruppen, nämlich die Deutschen und die Briten, haben sich zurückgezogen. So gibt es nun eindeutig einen Käufermarkt.
Und es wurde viel zu viel gebaut. Eine Lösung für das Problem der vielen leerstehenden Neubauten und halbfertigen Immobilien ist noch nicht in Sicht, so daß die Krise allein schon aus diesem Grunde fortdauern wird. Kaufinteressenten können sich Zeit lassen und feilschen.
Aktuelle Berichte zum spanischen Immobilienmarkt bzw. Links zu diesen Artikeln finden Sie unter der Rubrik Aktuelles.
Im übrigen gilt: wer sich zur Zeit in eine noch nicht bewohnte Anlage einkauft, muß damit rechnen, daß er dort noch lange allein oder mit wenigen anderen bleiben dürfte, da der Verkauf derartiger Immobilien sehr schlecht läuft. Die bessere Alternative ist eine gebrauchte Wohnung oder ein Haus in einer bewohnten Anlage mit funktionierender Verwaltung.

Unklar: Küstengesetz und Rechte und Pflichten

Die spanischen Vorschriften für den Küstenschutz sind sehr umfangreich. Nichtsdestoweniger oder gerade deshalb gibt es Probleme, wenn die Vorschriften tatsächlich angewendet werden. Da das Küstengesetz und andere Vorschriften aus den achtziger und früheren Jahren stammen, würde man als Jurist daraus schließen, dass die wichtigsten rechtlichen Probleme zumindest erkannt und von der Rechtsprechung oder durch Gesetzesänderungen gelöst worden sind. Doch ein solcher Eindruck würde trügen, weil diese Küstenschutz-Vorschriften in Spanien entweder nur halbherzig oder gar nicht umgesetzt worden sind.
In den letzten Jahren gab es verstärkt Abrißmaßnahmen und Enteignungen, allerdings weniger bei großen Hotels als vielmehr bei kleinen Immobilienbesitzern.

Geplante Änderungen des Küstengesetzes
Neben vielen anderen geplanten Änderungen sticht die Verlängerung der Nutzungsrechte der in der Schutzzone vorhandenen Häuser auf fünfundsiebzig Jahre hervor. Bisher gab es ein dreißigjähriges Nutzungsrecht mit einer Verlängerungsmöglichkeit auf sechzig Jahre. Und ein Verkauf der Häuser soll künftig legal möglich sein. Praktisch bedeutet dies, daß ein Käufer ganz legal kaufen kann, aber eben mit der zeitlichen Beschränkung der Nutzung. Aber wer weiß schon, was in der Zwischenzeit bis zum Ablauf der fünfundsiebzig Jahre noch mit dem Küstengesetz passiert.
Das bisherige Gesetz stammt aus dem Jahr 1988 (dessen Vorläufer aus den sechziger Jahren). Nimmt man die bisher geltenden dreißig Jahre, würde die Nutzungszeit ohne Verlängerung im Jahr 2012 auslaufen.
Wessen Immobilie sich in dieser Schutzzone befinden könnte, sollte sich beraten lassen, um zumindest die augenblickliche Sach- und Rechtslage bei seiner Immobilie zu kennen.

Spanische Banken und Sparkassen

Die Wohnimmobilienkredite an Private und Bauträger sind das Problem der Banken. Die Frage ist: wie hoch wird die Ausfallquote sein? Teilweise wurden Immobilien zu 100 Prozent finanziert. Besonders betroffen sind die spanischen Sparkassen, die sogenannten cajas. Die großen Privatbanken mit ihrem Auslandsgeschäft stehen dagegen besser da.
Es ist von über einer Million leerstehender Neubauwohnungen die Rede, die noch alle verkauft werden müssen. Teilweise werden diese von den Banken verkauft, die diese von notleidenden Bauträgern übernommen haben. Sonderaktionen gibt es zuhauf, aber die Nachfrage ist dennoch gering.

Bitte beachten:

1. Die gesetzlichen Vorschriften für den Immobilienerwerb und -besitz sind auch innerhalb der EU weiterhin unterschiedlich, es erfolgte keine Anpassung, auch nicht bei den damit zusammenhängenden Steuern.

2. Die Erwerbsvorschriften gelten sowohl für das Festland als auch für die Inseln. Ein Kaufvertrag über eine Immobilie und der Eigentumsübergang ist in Spanien auch ohne notarielle Beurkundung rechtlich zulässig und bindend. Verträge (contratos) auf einem normalen Blatt Papier (einem Schmierzettel) sind rechtlich verbindlich. Sie haben aus diesem Vertrag alle Rechte, aber auch alle Pflichten. Bei derartigen Verträgen zählt nicht nur die Überschrift, z. B. Option oder Vorvertrag, sondern vor allem auch der Inhalt. Achten Sie also genau darauf, was im Vertrag steht. Nehmen Sie alle für Sie wichtigen Gesichtspunkte und Zusicherungen des Verkäufers in diesen Vertrag auf.

3. Überprüfen Sie das spanische Register (registro de la propiedad) vor Abschluß des privatschriftlichen Vertrages, da dieser Vertrag – siehe oben – verbindlich ist und meist schon eine Anzahlung geleistet werden muß. Lassen Sie sich nicht damit abspeisen, dass dies der Notar schon noch tun werde. Dann kann es schon zu spät sein. Lassen Sie sich vom Verkäufer einen aktuellen Registerauszug (nota simple) geben, aus dem sich ergibt, wer zur Zeit als Eigentümer eingetragen ist und ob das Grundstück mit einer Hypothek oder in sonstiger Weise mit Rechten Dritter belastet ist. Kurz vor Abschluß des Notarvertrages (abgekürzt escritura) soll der Notar dann nochmals das Register überprüfen. Auch darauf sollten Sie auf keinen Fall verzichten. Lassen Sie die Unterlagen von der DSA überprüfen.

4. Lassen Sie sich auch folgende Unterlagen vorlegen:
Baugenehmigung, auch bei Altbauten; falls das Haus oder die Wohnung noch nicht im Register erwähnt sein sollte, ist dies um so wichtiger.
Steuerbescheide und Nachweise, dass der Eigentümer mit der Bezahlung von Steuern und Abgaben auf dem Laufenden ist.
Bei Eigentumswohnungen: die Statuten (“los estatutos”) der Eigentümergemeinschaft (“comunidad”) und den Nachweis, dass bei der Verwaltung keine Schulden bestehen.
Bei Neubauten: achten Sie darauf, dass Sie nur nach Baufortschritt bezahlen und Ihre Zahlungen auch abgesichert sind, entweder durch eine den gesetzlichen Vorschriften entsprechende Bankbürgschaft oder Versicherungspolice. Vereinbaren Sie, dass Sie auch noch nach der Abnahme vom Kaufpreis 5 % für die Beseitigung von eventuellen Mängeln zurückbehalten dürfen.

5. Achten Sie darauf, dass möglichst bald ein Notarvertrag abgeschlossen wird. Andernfalls besteht das Risiko, dass die Immobilie ein zweites Mal verkauft oder mit einer Hypothek belastet wird. Mit der Eintragung sind Sie gegenüber dem gutgläubigen Erwerb durch andere Personen geschützt.

6. Bei Besichtigungsflügen sollten Sie nicht nur ein Objekt besichtigen, sondern die Gelegenheit nutzen, sich vor Ort über mehrere Objekte zu informieren. Besonders vorsichtig sollte man sein, wenn mit Prominenz geworben wird. Der angebliche Wertzuwachs wird oftmals als Werbeargument benutzt, obwohl es dafür keinerlei Garantie gibt. Im übrigen bedeutet die Beherrschung der deutschen Sprache nicht automatisch, dass die betreffende Person vertrauenswürdig ist, d. h. es sind oftmals nicht Spanier, sondern Deutsche, die ihre eigenen Landsleute übervorteilen.

7. Grundstücksgröße: Gerade in den Fällen, in denen größere Flächen gekauft werden, ist es notwendig zu überprüfen, ob die vom Verkäufer angegebene Größe auch zutrifft. Fragen Sie die Nachbarn, ob diese mit dem vom Verkäufer angegebenen Grenzverlauf einverstanden sind oder den Grenzverlauf bestreiten. Sonstige Zusicherungen, die der Verkäufer dem Käufer macht, sollten ebenfalls im Vertrag enthalten sein. Mündliche Zusagen sind kaum etwas wert, da sie im Streitfall kaum in der Lage sein werden, diese mündlichen Zusagen oder Vereinbarungen nachzuweisen.

8. Küstengesetz: seit vielen Jahren gibt es in Spanien das Küstengesetz (ley de costas), das für einige Unruhe gesorgt hat. Man hatte festgestellt, dass die Küsten zugebaut worden sind und auch der Zugang zum Meer nicht überall für die Öffentlichkeit gewährleistet ist. Nunmehr gibt es drei Schutzzonen. Wenn Sie also direkt am Meer oder in dessen Nähe bauen oder kaufen, sollten Sie sich erkundigen, ob nicht Verstöße gegen das Küstengesetz oder Einschränkungen durch das Küstengesetz vorliegen.

9. Die Grunderwerbsteuer (abgekürzt ITP, impuesto sobre transmisiones patrimoniales) für gebrauchte Objekte beträgt zwischen 6 und bis zu 10 % je nach Region (hinzu kommen Ausnahmeregelungen für Sozialwohnungen, Behinderte usw.). Wenn Sie vom Unternehmer einen Neubau kaufen, fallen 8 % Mehrwertsteuer (IVA oder impuesto sobre valor añadido) an (davon abweichend auf den Kanarischen Inseln 7 % Erwerbsteuer – IGIC), ab 1. September 2012 10 %. Für die Verkäufer fällt Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn und die gemeindliche Wertzuwachssteuer (plus valia) an.

10. Im notariellen Vertrag wird ein niedrigerer Kaufpreis angegeben als tatsächlich vereinbart, um Steuern zu sparen. Dies ist in Spanien üblich, Sie können diese Gepflogenheit übernehmen. Allerdings dürfen Sie nicht allzu forsch sein, damit keine Nachversteuerung stattfindet, die Sie teurer zu stehen kommt, als wenn Sie von Anfang an den tatsächlichen Kaufpreis angegeben hätten. Lassen Sie sich vom Notar oder einem anderen Fachmann sagen, was geht oder nicht geht.

Erbrecht

Im Gegensatz zu Frankreich gibt es in Spanien keine Probleme mit der Erbfolge usw. Für Deutsche kommt das deutsche Erbrecht zur Anwendung. Die deutsche Erbfolge, also auch der deutsche Erbschein, wird akzeptiert. Allerdings müssen bei der Abwicklung der Erbschaft spanische Formalitäten beachtet werden.

Empfehlung

Wir können zwar im Rahmen dieser Kurz-Information auf sehr wichtige, aber nicht auf alle Gesichtspunkte hinweisen. Informationen, die Ihnen auch in Spanien weiterhelfen können, finden Sie im Online-Lexikon und unter der Rubrik Aktuelles. Falls Sie sich umfassend informieren wollen, empfehlen wir Ihnen unser Spanien-Buch Spanienimmobilien erwerben, besitzen und vererben. Beratung und die Überprüfung von vertraglichen Unterlagen usw. ist im Rahmen einer Mitgliedschaft bei der Schutzvereinigung möglich. Auch wenn Sie schon eine Immobilie in Spanien besitzen, ist eine Mitgliedschaft empfehlenswert, weil Sie dann immer aktuell informiert sind und sich bei Fragen direkt an uns wenden und sich anwaltlich beraten lassen können.

Verzichten Sie nicht auf weitere Information und Beratung. Eine Immobilie in Spanien wird dann zum wirklichen Vergnügen, wenn Sie sich informieren, sich beraten und beim Kauf Zeit lassen und Sie während des Besitzes über Neuigkeiten gut informiert sind. Dies bieten wir Ihnen im Rahmen einer Mitgliedschaft. Damit Sie auch in Spanien Bescheid wissen!
1.8.2012ps