Mitgliedschaft

Auch zu Italien bieten wir im Rahmen einer Mitgliedschaft Beratung durch Rechtsanwälte und aktuelle Informationen über unsere Mitgliederzeitschrift AUSLANDSIMMOBILIEN an.
Sie haben damit für einen sehr günstigen jährlichen Mitgliedsbeitrag von 165 Euro die Möglichkeit, Unterlagen überprüfen und sich zum Thema Immobilien in Frankreich beraten und informieren zu lassen. Die Beratung erfolgt meist telefonisch oder schriftlich, gerne auch in unserem Büro in Freiburg, wenn Sie dies wünschen.
Mit einer Mitgliedschaft sind Sie, Ihr Geld und Ihre Immobilie auf der sicheren Seite.

Publikationen

Hinzu kommen verschiedene Publikationen, die Sie über unseren Informations-Shop anfordern können:

• Ferienimmobilien in Italien – Erwerb, Besitz, Verkauf und Steuern,

• Irgendwo im Süden, wo es warm ist … Vorruhestand und Ruhestand im Süden.

Kurz-Information über Immobilien in Italien

Überblick

Trotz des Euro gibt es auch weiterhin unterschiedliche Rechtsvorschriften für den Immobilienkauf in der EU, es erfolgte keine Anpassung, auch nicht bei den betreffenden Steuern. Beachten Sie also die Unterschiede!
Begehrt und teuer sind Ferienimmobilien vor allem an den oberitalienischen Seen, in der Toskana und an der italienischen Riviera. Beachten Sie die meist nicht unerheblichen Kosten für die Sanierung, Restaurierung und den Umbau und die eventuelle Erschließung (Strom, Wasser) von Landhäusern und landwirtschaftlichen Anwesen.

Bei den gerade bei Deutschen so beliebten älteren Gemäuern, die unter Umständen mit bescheidenen Mitteln und den damals gerade vorhandenen Materialien gebaut worden sind, empfiehlt sich eine genaue Überprüfung. Für Um- und Anbauten benötigen Sie grundsätzlich eine Baugenehmigung, und ein Viehstall darf nicht einfach zum Wohnraum umgebaut und genutzt werden. Erkundigen Sie sich vorher, ob dies zulässig ist. Zwar ist es nicht ungewöhnlich, daß all dies ohne Genehmigung gemacht wird. Und wenn Sie ebenso verfahren wollen, sollten Sie zumindest wissen, was genehmigt und was ungenehmigt ist und auch nicht genehmigt wird. Nur so können Sie das Risiko dieser Vorgehensweise einschätzen.

Wie ist die Lage auf dem italienischen Ferienimmobilienmarkt?

Die italienische Notenbank erklärte, dass der italienische Immobilienmarkt einer der stabilsten Immobilienmärkte Europas sei. Zwar mag dies vergleichsweise zutreffen, darf aber ganz und gar nicht so interpretiert werden, als ob es sich um einen florierenden Markt mit größeren Wertsteigerungen handeln würde. Im Vergleich aber zu Spanien und Großbritannien steht Italien besser da. Doch die Verschärfung der Finanzkrise und die befürchtete und wahrscheinlich auch schon eingetretene Rezession wird wohl dazu führen, dass auch in Italien die Immobilienpreise höchstens stagnieren oder zurückgehen. Nur im Falle einer Inflation dürften Immobilienbesitzer zu den Gewinnern gehören.
Der Markt ist ein Käufermarkt, d. h. Kaufinteressenten sind in einer seit vielen Jahren sehr viel besseren Lage und müssen weder Objekten noch Preisen hinterherlaufen. Und da die Immobilienpreise von einem sehr hohen Niveau kommen, stellt sich eher die Frage, ob man nicht noch zuwarten sollte, wenn man sehr preisbewusst kaufen möchte. Eine Ausnahme mag man bei Liebhaberobjekten machen, die es nicht von der Stange gibt.

Kaufverträge

In Italien ist es üblich, sowohl einen Vorvertrag (contratto preliminare) als auch einen Notarvertrag abzuschließen. Vor dem Abschluß eines Vertrages sollten Sie überprüfen: die italienischen Immobilienregister auf Belastungen, die Eigentumsverhältnisse, geographische Lage, Nutzungsart, Größe. Oftmals wird im Vorvertrag eine Vertragsstrafe vereinbart. Bitte beachten: Der Vorvertrag ist in vollem Umfang verbindlich, weshalb Sie auf den Inhalt dieses Vertrages genau achten müssen! Da dieser Vorvertrag nicht beurkundet sein muß, kann er auf einem normalen Blatt Papier abgeschlossen werden!

Eigentumsübergang

Mit der Unterschrift unter den Notarvertrag geht das Eigentum über. Selbstverständlich kann aber auch ein anderer Zeitpunkt für den Eigentumsübergang vereinbart werden. Der Eigentumsübergang ist aber auch mit einem privatschriftlichen Vertrag möglich. Für den Eigentumsübergang ist also gerade nicht die Eintragung im Register – so aber in Deutschland – notwendig (Ausnahme: In Südtirol und den anderen ehemaligen österreichischen Gebieten, also Trient und in Friaul-Julisch Venetien – kann das Eigentum erst mit der Eintragung im Grundbuch – libro fondiario – erworben werden).

Aber: nur durch die Eintragung im italienischen Register sind Sie davor geschützt, daß eine andere Person das Grundstück kauft und schneller beim Register ist und Sie das Nachsehen haben. Wenn Sie eingetragen sind, besteht auch nicht mehr die Gefahr, daß der Verkäufer das Grundstück noch mit einer Hypothek oder einem anderen Recht belastet. Sorgen Sie also dafür, daß Sie im italienischen Register eingetragen werden!

Kann im Notarvertrag ein niedrigerer Kaufpreis angegeben werden?

Diese sogenannte Unterverbriefung war in Italien sehr viel verbreiteter als in Deutschland und diente dazu, Erwerbsteuern zu sparen. Dies war genau genommen eine Steuerhinterziehung. Wurde aber der Katasterwert nicht unterschritten, wurde dies von den Behörden toleriert. Jedenfalls handelte es sich nicht um eine deutsche Erfindung.

Seit Anfang 2007 bemessen sich nunmehr die italienischen Erwerbsteuern unabhängig vom im Kaufvertrag genannten Kaufpreis nach dem Katasterwert. Allerdings: wenn der tatsächliche Kaufpreis angegeben wird, erfährt der italienische Fiskus mehr, als vielen Käufern und Verkäufern lieb ist. Deshalb läßt sich feststellen, daß auch in der Zwischenzeit nicht alle Käufer und Verkäufer den tatsächlichen Kaufpreis angeben.

Schwarzbauten

Es ist ein offenes Geheimnis, daß es in Italien relativ viele Schwarzbauten (dazu zählen auch nicht genehmigte Um- oder Anbauten) gibt und der Kaufinteressent deshalb auf der Hut sein sollte. Nicht bei jedem Bau oder Anbau, der nicht genehmigt ist, ist die Anordnung des Abrisses durch die Behörden zu befürchten. Es kann aber irgendwann später doch Probleme geben, die die Freude an der gekauften Immobilie stark beeinträchtigen könnten.

Und wenn Sie hinsichtlich von Schwarzbauten flexibel sein wollen, sollten Sie zumindest wissen, was genehmigt und was ungenehmigt ist und auch nicht genehmigt wird. Nur so können Sie das Risiko dieser Vorgehensweise einschätzen.

Makler

Klären Sie vorher ab, für wen der Makler arbeitet und ob der Makler von Käufer und Verkäufer Provision kassiert. Stellen Sie auch durch eine schriftliche Vereinbarung sicher, daß die Provision erst fällig wird, wenn der notarielle Vertrag abgeschlossen und das Eigentum auf Sie übergegangen ist und Sie im Register eingetragen sind. Die Provisionen belaufen sich auf ungefähr 2 % bis 6 %. Kaufpreiszahlungen sollten direkt an den Verkäufer oder über ein Treuhandkonto eines Notars gehen. Sollen Sie an einen Makler oder eine andere Person zahlen, lassen Sie sich vorher dessen Vollmacht zum Inkasso zeigen. Andernfalls laufen Sie Gefahr, daß Sie an die falsche Person zahlen und deshalb noch ein zweites Mal zahlen müssen. Dies gilt natürlich genauso für andere Länder.

Steuern

Es gibt unterschiedliche Steuersätze, von insgesamt 3 % für den steuerbegünstigten Erstwohnsitz bis zu 20 % für Immobilien, die von einem Unternehmer, der Mehrwertsteuer berechnen muß, gekauft werden. Aufgrund der großen Unterschiede sollten Sie diese Steuern vor dem Kauf abklären. Für eine normale Wohnung als Zweitwohnsitz von Privat sind 10 % Erwerbsteuern zu bezahlen. Da für die Erwerbsteuern unabhängig vom genannten Kaufpreis der steuerliche Wert als Bemessungsgrundlage dient, so gesetzlich geregelt, relativieren sich diese hohen Steuersätze. Aber nicht immer wird der tatsächliche Kaufpreis angegeben. Denn die Notarkosten bemessen sich nach dem angegebenen Kaufpreis, außerdem würde eventuell verwendetes Schwarzgeld dem Notar und Fiskus offenbart.

Erfreulich niedrige Erbschaftsteuer und hoher Freibetrag

Die Erbschaftsteuer war in Italien vorübergehend abgeschafft worden, ist aber wieder eingeführt worden. Und dennoch: die Erbschaftsteuer beinhaltet für Ehegatten und Kinder einen Freibetrag von 1 Million Euro. Da läßt sich in den meisten Fällen steuerfrei erben. Zusätzlich fallen nur noch 3 % Hypothekar- und Registersteuern an, bei einer Erstwohnung nur ein Fixbetrag von 168 Euro. Im übrigen unterliegt die Immobilie in Italien der deutschen Erbschaftsteuer.

Erbrecht

Im Gegensatz zu Frankreich gibt es in Italien keine Probleme mit der Erbfolge usw. Für Deutsche kommt das deutsche Erbrecht zur Anwendung. Die deutsche Erbfolge, also auch der deutsche Erbschein, wird akzeptiert. Allerdings müssen bei der Abwicklung der Erbschaft italienische Formalitäten beachtet werden.

Unsere Empfehlung

Wir können zwar im Rahmen dieser Kurz-Information auf sehr wichtige, aber nicht auf alle Gesichtspunkte hinweisen. Informationen, die Ihnen auch in Italien weiterhelfen können, finden Sie im Online-Lexikon Auslandsimmobilien von A-Z. Falls Sie sich umfassend informieren wollen, empfehlen wir Ihnen unser in den Medien mehrfach empfohlenes Buch Ferienimmobilien in Italien – Erwerb, Besitz, Verkauf und Steuern von Doris Reichel und eine Mitgliedschaft bei der DSA. Verzichten Sie nicht auf weitere Information und Beratung. Eine Immobilie in Italien wird dann zum wirklichen Vergnügen, wenn Sie sich informieren, sich beraten und beim Kauf Zeit lassen und Sie während des Besitzes über Neuigkeiten gut informiert sind. Dies bieten wir Ihnen im Rahmen einer Mitgliedschaft. Damit Sie auch in Italien Bescheid wissen!
3.5.2010ps