Mitgliedschaft

Auch zu Frankreich bieten wir im Rahmen einer Mitgliedschaft anwaltliche Beratung und aktuelle Informationen über unsere Mitgliederzeitschrift AUSLANDSIMMOBILIEN an.
Sie haben damit für einen sehr günstigen jährlichen Mitgliedsbeitrag von 165 Euro die Möglichkeit, Unterlagen überprüfen und sich zum Thema Immobilien in Frankreich beraten und informieren zu lassen. Die Beratung erfolgt meist telefonisch oder schriftlich, gerne auch in unserem Büro in Freiburg, wenn Sie dies wünschen.
Mit einer Mitgliedschaft sind Sie, Ihr Geld und Ihre Immobilie auf der sicheren Seite.

Publikationen

Hinzu kommen verschiedene Publikationen, die Sie bei uns bestellen können:

• Frankreichimmobilien – Informationen und Praxiswissen für Käufer, Besitzer und Verkäufer,

• Irgendwo im Süden, wo es warm ist … Vorruhestand und Ruhestand im Süden.

Kurz-Information über Immobilien in Frankreich

Überblick

Côte d´Azur, Provence und die grenznahen Gebiete sind die von Deutschen bevorzugten Regionen für Immobilienkäufe. Im Landesinneren gibt es dagegen viel Einsamkeit und Immobilien für wenig Geld. Ansonsten gibt es in Frankreich ein breites Angebot an herrschaftlichen Anwesen, deren Kaufpreis durchaus sehr günstig erscheinen mag, um so teurer kann aber die Instandsetzung oder Instandhaltung kommen.

Die Finanzkrise drückt die Immobilienpreise

Den Sommer 2008 wird man wohl – wie es die FNAIM, Frankreichs größte Maklerorganisation, in einer Meldung macht – als Trendwende bei den Immobilienpreisen bezeichnen müssen bzw. können. Die Preise und Mieten gingen zurück, zwischenzeitlich wird man von einer Stagnation sprechen können. Von größeren Preisrückgängen sieht man nur die Côte d’Azur und Teile der Provence ausgenommen, aber auch dort hat die Nachfrage nachgelassen. Immerhin ist aber von spanischen Verhältnissen nicht die Rede, auch wenn dies kein starker Trost sein mag. Weiterhin Auswirkungen auf die Immobilienpreise haben die Finanzkrise und die teilweise schon vor dieser Krise bestehenden volkswirtschaftlichen Probleme Frankreichs. Wer diesbezüglich „schwarz“ sieht, wird dann auch die Aussichten für den französischen Immobilienmarkt negativ beurteilen müssen. Nur im Falle einer Inflation dürften Immobilieneigentümer zu den Gewinnern gehören.
Daß bei Ferienimmobilien viele Engländer auf der Verkäuferseite waren, ist ein nicht zu unterschätzender Faktor in den Gebieten, in denen sie früher mit ihrer großen Nachfrage die Preise hochgetrieben und manchen deutschen Interessenten davon abgebracht haben, dort zu kaufen. Kaufinteressenten dagegen haben nun endlich wieder einmal mehr Auswahl zu günstigeren Preisen und können sich viel Zeit lassen.

Vorverträge

Verbraucherschutz beim Immobilienkauf hat in Frankreich einen hohen Stellenwert. Aber dies darf nicht dazu verführen, sorglos Verträge zu unterschreiben und Anzahlungen zu leisten. Lassen Sie sich nicht von der Bezeichnung Vorvertrag täuschen, diese Verträge sind – auch ohne notarielle Beurkundung – verbindlich. Normalerweise müssen Sie eine nicht unerhebliche Anzahlung leisten. Achten Sie also genau auf den Vertragsinhalt.
Meist wird ein “compromis de vente”, ein gegenseitiges verbindliches Versprechen, also ein Vertrag über den Kauf und Verkauf der Immobilie abgeschlossen. Häufig wird auch eine Anzahlung von circa 10 % vereinbart, die der Verkäufer je nach Vereinbarung als Vertragsstrafe behalten darf, wenn der Käufer den Vertrag nicht erfüllt. Ob weitergehende Schadenersatzansprüche bestehen, ist anhand des Vertrages und gesetzlicher Vorschriften zu überprüfen. Die Anzahlung sollte auf einem Treuhandkonto deponiert werden, üblich ist dies aber nicht. Wird der Notar schon für den Vorvertrag eingeschaltet, sollte die Anzahlung beim Notar deponiert werden. Beim “promesse unilaterale de vente” (“promesse”) reserviert Ihnen der Verkäufer – meist gegen Anzahlung – die Immobilie. Nimmt der Käufer aber vom Kauf Abstand, geht die Anzahlung an den Verkäufer verloren. Die Höhe der Anzahlung ist Verhandlungssache. Lassen Sie sich vom Verkäufer eine Vertragsstrafe zusagen für den Fall, dass er trotz dieser verbindlichen Reservierung nicht oder an andere verkauft.

Rücktrittsrecht

Als Käufer haben Sie vorteilhafterweise ohne Angabe von Gründen ein 7-tägiges Rücktrittsrecht. Falls Sie davon Gebrauch machen wollen, müssen Sie unbedingt auf die Einhaltung dieser Frist achten.

Aufschiebende Bedingungen

Tritt irgendeine im Gesetz geregelte oder im Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarte aufschiebende Bedingung (“condition suspensiv”) nicht ein, wird der Vertrag nicht wirksam. Dann sind Sie auch nicht verpflichtet, den Kaufpreis zu bezahlen (achten Sie auf die Formulierung!). Beispiel: landwirtschaftliches Gelände wird unter der aufschiebenden Bedingung verkauft, dass die Raumplanungsbehörde (“SAFER”) von Ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch macht. Oder: Kauf eines Grundstückes unter der Bedingung, dass der Käufer für sein Bauvorhaben eine Baugenehmigung erhält. Oder Kauf unter der Bedingung, dass der Käufer einen Kredit für die Finanzierung der Immobilie bekommt. Letztere Bedingung ist sehr käuferfreundlich, verzichten Sie nicht auf diese Bedingung, wenn Sie den Kaufpreis mittels Bankdarlehen finanzieren müssen und Ihnen noch keine verbindliche Zusage der Bank vorliegt.

Notarvertrag

In der zweiten Stufe wird dann der Notarvertrag abgeschlossen. Die Notare müssen alle Gesichtspunkte des Immobilienkaufs überprüfen, u. a. die Frage, ob die Immobilie mit Hypotheken oder anderen Schulden belastet ist.

Eigentumsübergang und Grundbuch

Das Eigentum an der Immobilie geht – wie z. B. in Italien und Spanien – auch ohne Eintragung im Grundbuch auf den Käufer über. Nur im ehemals deutschen Elsass-Lothringen ist die Eintragung im Grundbuch für den Eigentumsübergang notwendig. Allerdings ist die Eintragung im übrigen Frankreich nicht überflüssig. Durch die Eintragung ist gewährleistet, dass die Immobilie nicht anderweitig verkauft oder belastet werden kann.

Steuern und sonstige Kosten beim Kauf und während des Besitzes

Leider gibt es in Frankreich keine einheitliche und für alle Grundstücksarten geltende Grunderwerbsteuer. Sie zahlen verschiedene Steuern mit unterschiedlichen Prozentsätzen; bei gebrauchten Wohnungen und Häusern mit Grundstücken bis 2.500 qm – 5,09 Prozent, bei Baugrundstücken und Neubauten – 19,6 Prozent, wobei als Neubau Immobilien bis zum erstmaligen Verkauf innerhalb von fünf Jahren gelten. Für Notar und Register fallen 1 bis 2 Prozent an.
Die Grundsteuer (taxe foncière) ist vom jeweiligen Eigentümer, Stichtag 1.1. des jeweiligen Jahres, zu bezahlen.
Die Wohnsteuer (taxe d’habitation) ist entweder vom Mieter oder dem selbst nutzenden Eigentümer zu bezahlen.
Und es gibt in Frankreich auch eine Vermögensteuer, wobei der Vermögensteuerfreibetrag für das Jahr 2009 und 2010 immerhin jeweils 790.000 Euro beträgt.

Wie finden Sie eine Immobilie?

Es ist wie überall sehr empfehlenswert, sich selbst vor Ort umzuschauen.
Selbstverständlich können Sie auch Makler einschalten, die Ihnen weiterhelfen. Wichtig ist nur, daß klar ist und schriftlich geregelt wird, was der Makler für Sie zu welchen Konditionen tun soll. Und fragen Sie nach, ob er von beiden Parteien Provision verlangt. In deutschen Zeitungen und Zeitschriften sind Angebote relativ rar. Und vorneweg empfiehlt sich ein Blick ins Internet, dort gibt es genügend Angebote.

Makler

In Frankreich gibt es den sogenannten Agent Immobilier, es handelt sich um einen staatlich zugelassenen Makler mit vorgeschriebener Ausbildung, der eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen und eine Garantiesumme hinterlegt haben muss. Weitere Besonderheit: Auch die französischen Notare (notaires) makeln. Dann gibt es noch Grundstückshändler (“marchand de biens”), die ohne Zulassung tätig sind und die in eigenem Namen gekaufte Immobilien weiterverkaufen. Die Vermittlungsprovision beträgt circa 5 %, kann aber auch höher ausfallen, letztendlich Verhandlungssache.

Französisches Erbrecht: kompliziert

Für in Frankreich gelegene Immobilien gilt – auch für deutsche Eigentümer und Erben – französisches Erbrecht. Im französischen Erbrecht werden – im Vergleich zum deutschen Erbrecht – die Nachkommen und Blutsverwandten gegenüber dem überlebenden Ehegatten stark bevorzugt. Deshalb verwendet man verschiedene Konstruktionen mittels Gesellschaftsgründung und Gütergemeinschaft, um die Benachteiligung des überlebenden Ehegatten aufzuheben, wenn denn dies gewünscht wird. Oftmals wird eine sogenannte SCI gegründet. Lassen Sie sich schon vor dem Kauf diesbezüglich beraten. Allein schon wegen des schwierigen französischen Erbrechts lohnt sich eine Mitgliedschaft allemal.
Früher waren Erbverträge schlichtweg verboten. Nun gibt es einige Ausnahmen, bei denen ein “pacte successoral/pacte sur succession future/le pacte de famille” erlaubt ist. Die Noterben (“héritiers résérvatoires”) können schon im Vorhinein ganz oder teilweise auf ihr Noterbrecht, eine Art “Pflichtteilsanspruch”, zugunsten einer anderen Person verzichten. Der Verzicht muß aber bei Anwesenheit zweier Notare nach ausführlicher Belehrung über die Rechtsfolgen erfolgen. Mit einem solchen Verzicht läßt sich die französische Immobilie komplett an den überlebenden Ehegatten vermachen, so Rechtsanwältin Katja Macor, die Frankreich-Beraterin der Schutzvereinigung.
Die Reform hat nun auch die “donation résiduelle” geschaffen: Zunächst wird eine Person als Erbe eingesetzt. Stirbt diese erste Person, tritt die zweite Person, der Nacherbe, die Erbschaft dessen an, worüber die erste Person nicht verfügt hat. Gerade bei Immobilien kann als Klausel für den Vorerben eingetragen werden, dass dieser die Immobilie nicht verkaufen darf.

Ehegatten von der Erbschaftsteuer befreit, aber ansonsten hohe Erbschaftsteuer

Erbschaftsteuer fällt sowohl in Frankreich als auch in Deutschland an. Die nachweislich in Frankreich bezahlte Erbschaftsteuer wird auf die in Deutschland zu zahlende Erbschaftsteuer anteilig angerechnet. Die französischen Erbschaftsteuersätze sind vergleichsweise hoch und die Freibeträge niedrig. Auch in Bezug auf diesen Bereich kann eine Mitgliedschaft sehr hilfreich sein.
Während die Ehegatten nach französischem Erbschaftssteuerrecht im Vergleich zu Deutschland mit einem sehr niedrigen Freibetrag benachteiligt waren, sind sie nunmehr vollständig von der Erbschaftssteuer befreit.
Abgesehen davon ist das Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht je nach Einzelfall weiterhin nicht gerade günstig für Erben und beschenkte Personen.

Empfehlung

Wir können zwar im Rahmen dieser Kurz-Information auf sehr wichtige, aber nicht auf alle Gesichtspunkte hinweisen. Informationen, die Ihnen auch in Frankreich weiterhelfen können, finden Sie im Online-Lexikon Auslandsimmobilien von A-Z. Falls Sie sich umfassend informieren wollen, empfehlen wir Ihnen unser in den Medien mehrfach empfohlenes Buch Frankreichimmobilien – Informationen und Praxiswissen für Käufer, Besitzer und Verkäufer, und eine Mitgliedschaft bei der DSA. Eine Immobilie in Frankreich wird dann zum wirklichen Vergnügen, wenn Sie sich informieren, sich beraten und beim Kauf Zeit lassen und während des Besitzes über Neuigkeiten gut informiert und beraten sind. Dies bieten wir Ihnen im Rahmen einer Mitgliedschaft. Damit Sie auch in Frankreich Bescheid wissen!
3.5.2010ps